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“李律师，我花真金白银拍卖下来的商铺，本来设计是有扶梯直达的，现在却被楼下物业强行砌了一堵墙封死了！客人上不来，生意怎么做？这口气我咽不下！”

上周，在昭阳区我的办公室里，几位满脸焦急的商铺业主向我倾诉。他们通过合法拍卖取得了某大厦高层的所有权，却发现通往店铺的“咽喉要道”——预留的扶梯洞口，被楼下管理方擅自封堵。

这种“我的地盘被做主”的无奈，我在昭通的小区纠纷、商业楼宇管理中见过太多。很多物业或开发商有个错误的傲慢：“楼是我建的，我想在哪砌墙就在哪砌墙，你们业主管不着。”

大错特错！

今天，我就结合《民法典》第271条和一个真实的“扶梯洞口被封”案例，和大家聊聊：除了你家围墙里的东西，那些楼道、外墙、设备间到底归谁？谁给你的公共区域“动刀子”，你就有权让他“拆回去”！

🏠 01 拍卖得来的商铺，扶梯口竟被砌死？

案情发生在重庆某地（此类商业楼宇纠纷在昭通同样具有极高的警示意义）。

李某、蒋某、龙某等几位业主，通过正规拍卖程序，合力买下了某大厦名义层的第2、3、4层房屋。按照最初的设计图纸，这里预留了双向自动扶梯洞口，直通平街层（第1层），这是商铺客流的生命线。

然而，当他们准备装修开业时，震惊地发现：平街层预留的扶梯洞口，竟然被大厦的管理方（国地公司）砌上了一堵墙，彻底封死了！

业主们多次发函要求恢复原状，对方却冷冰冰地回绝：“这是我们管理的区域，我们有权处置。”

无奈之下，业主们将对方告上法庭。

法院的判决大快人心：支持业主诉求！被告必须拆除墙体及相关设施，恢复扶梯洞口原状！

法院认为：那个被堵住的洞口位置，属于全体相关业主的共有部分，根本不是管理方的“专有部分”。管理方未经业主共同决定，擅自封堵，就是赤裸裸的侵权！

⚖️ 02 法律迷局：为什么你会踩坑？

很多业主遇到这种事，第一反应是：“那地方又不在我家房产证面积里，我有权管吗？”或者觉得：“物业说是为了安全/管理，是不是就得听他们的？”

这就触及到了《民法典》第271条的核心逻辑——建筑物区分所有权的“三位一体”。

《民法典》第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

关键点解析：

1. 权利复合性

   ：你买房拿到的不仅仅是一个“盒子”（专有权），还自动附带了两个隐形权利：对共有部分的共有权（如电梯、过道、外墙、设备间）和对整体管理的成员权（投票决定大事）。

2. 专有权的主导性

   ：只要你登记了专有部分（家里/店里），共有权和成员权就自动产生，不需要单独登记。那些公摊面积，法律上就是大家共有的，谁也抢不走。

3. 共同管理权

   ：对于共有部分怎么修、怎么用、能不能堵，必须由业主共同决定。任何单位（包括物业、开发商）都无权单方面“替民做主”。

李律师视角：
在处理这类案件时，我常运用“民事诉讼百战兵法”中的**“权属溯源与权利捆绑”战术。
很多侵权方（如物业或开发商）的防御逻辑是：“我有管理权，我为了安全/美观才封堵的。”这是一种典型的偷换概念**。
我的破局思路非常直接且犀利：
第一，切断“管理权”向“所有权”的渗透。在法律上，管理权只是服务权，绝不包含处分权。只要对方无法拿出“业主大会决议”或“全体相关业主签字同意书”，他的任何改建行为在法律评价上就是无权处分，直接定性为侵权，无需再纠缠于“是否为了安全”这种主观理由。
第二，激活“专有权”对“共有权”的支配力。很多业主不敢维权，是因为觉得共有部分“人人有份，人人无权”。但在我代理的案件中，我会强调：专有权是主导，共有权是附随。只要你的专有部分（商铺/住宅）价值因共有部分被侵占而受损（如商铺客流断绝），你就拥有独立的诉权。不需要等到业委会成立，单个业主即可出击。
第三，锁定“恢复原状”的刚性诉求。在诉讼策略上，我不建议首选“赔偿损失”，因为损失难举证且金额低，对方容易“花钱买心安”继续侵权。我的兵法核心是**“必求恢复原状”**——墙必须拆，洞必须通。这种物理上的不可逆执行，才能从根本上打痛侵权方，迫使其回到谈判桌前尊重业主的权利。

🛠️ 03 破局之道：三步走战略

如果你发现小区的公共绿地被圈占、楼道被堵塞、外墙被乱打孔，千万别忍！李律师为大家梳理了一套**“捍卫共有权”的实操锦囊**：

第一步：查清图纸，固定“共有”证据

• 动作

  ：去物业或城建档案馆调取建筑平面图、竣工图。

• 关键

  ：确认被侵占的区域（如扶梯口、过道、屋顶）在图纸上是否标注为**“公共区域”或“共有部分”**。

• 留痕

  ：对被侵占现场进行拍照、录像，保留物业或侵权方承认“是他们干的”的录音或书面回复。

第二步：正式交涉，行使“成员权”

• 策略

  ：不要单打独斗，联合其他受影响业主。

• 动作

  ：以业主委员会或联名业主的名义，向侵权方发送《律师函》或《整改通知书》，明确指出：“该区域属业主共有，你方行为未经共同决定，已构成侵权，限X日内拆除/恢复，否则起诉。”

• 意义

  ：这是行使“共同管理权”的体现，也是诉讼前必要的催告程序。

第三步：诉讼维权，主张“恢复原状”

• 案由

  ：提起“恢复原状纠纷”或“排除妨害纠纷”。

• 诉求

  ：
1. 判令被告立即拆除违建、恢复原状（这是核心）。
2. 若造成损失（如商铺无法经营、房屋贬值），主张赔偿损失。
3. 若对方非法出租共有部分获利，可主张返还收益归全体业主所有。

• 执行

  ：胜诉后若对方拒不拆除，申请法院强制执行，由法院组织力量强制拆除，费用由被执行人承担。

💡 04 律师寄语

家，不仅仅是那一扇防盗门内的空间，更包含了我们共同生活的楼道、花园和设施。

建筑物区分所有权，是法律送给每一位业主的“护身符”。 它告诉我们：你的权利不仅限于“一亩三分地”，那些看似无主的公共区域，其实每一寸都写着你的名字。

在昭通，无论是高档小区还是老旧院落，维护好共有部分，就是维护我们共同的居住品质和资产价值。面对侵占，不要沉默，因为法律站在每一位敢于维权的业主身后。

作为深耕本土近二十年的律师，我愿做您社区正义的守护者。如果您正面临公共区域被侵占、物业违规操作等困扰，欢迎随时与我联系。

守护共有家园，就是守护我们自己的美好生活。

🧭 作者介绍

李荣维律师
北京市昌久律师事务所派驻昭通律师 | 执业证号:15301200910928412

🏆 诚信标杆 · 执业二十载
连续十多年获得国家司法部、中华全国律师协会“全国律师执业诚信信息”系统认证。坚持诚信执业、规范执业，是当事人值得信赖的法律守护者。

⚔️ 独家绝技 · 精准破局

• 民事诉讼百战兵法创始人

  ：深耕自然资源纠纷、农村土地合同及复杂商事诉讼。擅长在权属不清、合同无效的困局中，抽丝剥茧，制定精准的止损与反击策略。

• 刑事案件三维辩护体系

  ：独创“三维-九法-二十七式”辩护体系，为刑事辩护构建立体化防御工事。

🏛️ 本土深耕 · 深谙民情
民建昭通市委委员、监督委常务副主任、社会服务委员会主任。
曾任昭通日报社法治版编辑记者、昭通市政法委《长安昭通》法律顾问、昭通市委统战部法律下乡法律专家。深谙昭通本地法律生态与社会脉络。

📍 服务区域

• 核心区域

  ：全面承接昭通市全域（昭阳区、鲁甸县、巧家县、盐津县、大关县、永善县、绥江县、镇雄县、彝良县、威信县、水富市）的刑事、民事、行政及非诉法律事务。

• 辐射区域

  ：同时承接云南（昆明、曲靖）、四川（宜宾、凉山州）、贵州（六盘水、毕节）等地案件。

📞 联系方式
电话/微信：13578084131
咨询时间：周一至周日 8:30 - 22:00
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本文案例均已脱敏处理，内容旨在普法，不构成正式法律意见。法律法规不断更新，具体案件请咨询专业律师。